Högavlönade får bättre lån

Bankerna hjälper gärna bostadsköpare att kringgå bolånetaket. Men för låntagaren kan det bli en dyrköpt affär.

Bostad. Sedan bolånetaket infördes i slutet av 2010 måste köpare ha en kontantinsats på 15 procent av bostadens köpeskilling. Det har fått bostadsköpare att dra öronen åt sig, inte minst köpare som saknar hela eller en del av kontantinsatsen. Men det går att komma runt bolånetaket.

Tidningen har låtit banker bedöma möjligheterna att bevilja bolån till bostadsspekulanter med olika ekonomiska förutsättningar. I flera fall kan bankerna erbjuda privatlån utan bostaden som säkerhet, som täckning för resterande del av kontantinsatsen. Dock till en högre ränta.

I regel finns det även prutmån på räntan. Bankens vilja att tulla på räntepriset ökar dessutom om kunden köper andra tjänster i en och samma bank, precis som vanlig mängdrabatt. Och ju högre månadslön du har desto större chanser finns det att hämta rabatter på lånet. På så vis får höginkomsttagare i slutändan generellt sett ett billigare pris för sin bostad än personer med lägre löner.

Så här säger bankerna:

Christer Mårtensson, kreditanalytiker på Sparbanken Öresund:

Lägenheten:

Ett par utan barn med cirka en miljon kronor i gemensam årsinkomst, har fem procent av köpeskillingen som insats:

– Oavsett vilken inkomst kunden har så trycker vi alltid hårt på kreditvärdigheten. Om det här paret är skötsamt och inte har andra skulder så är vi beredda att pröva de resterande tio procenten som behövs för att nå upp till kontantinsatsen. Men inte med bostadsrätten som säkerhet, det får bli ett privatlån med cirka 2,5-3 procent högre ränta än hypotekslånet och som ska amorteras på max tio år.

Kan paret få ett billigare pris om de placerar alla sina banktjänster hos er?

– Ja, det förändrar inte själva upplägget men kanske priset på de tio procenten som måste lånas med ett privatlån. Här spelar helkundsvärdet en stor roll.

Skulle paret få en lägre ränta på sitt privatlån än ett annat par med lägre gemensam årsinkomst?

– Ja, här finns det ökade möjligheter.

Ensamstående utan barn med en årsinkomst på cirka 300 000 kronor, har fem procent av köpeskillingen som insats:

– Högst troligt kommer kunden att få lån hos oss med samma upplägg som i förra fallet. Men här blir det också en amorteringsplan på hypotekslånet.

En student med endast CSN-lån som inkomst, har ingen kontantinsats:

– Då kommer inte den här personen klara av att ensam förvärva lägenheten. Men personen kan ha medsökanden, till exempel föräldrar som tar på sig ansvaret som medlåntagare.

Villan:

En barnfamilj, två vuxna och två barn, med cirka 600 000 kronor i gemensam årsinkomst och fem procent av köpeskillingen som kontantinsats:

– Här ligger kunden på gränsen, det blir helheten som avgör. Här ska det finnas mer än 19 000 kronor över i månaden efter alla fasta utgifter och då har jag räknat med att familjen även får barnbidrag- då kan det bli aktuellt med lån. Men i det här fallet kan det bli en större risk för banken, vid husköp tillkommer det ju även avgifter för lagfart och pantbrev.

Om paret med den höga gemensamma årsinkomsten, och med samma kontantinsats som barnfamiljen, skulle vara intresserade, kan de få en lägre ränta på privatlånet än barnfamiljen?

– Ja, här finns det ökade möjligheter för personer med större överskott i sin privatekonomi. Vi måste bedöma risken för den premie som respektive part ska betala.

Jonas Olsson, privatmarknadschef på Handelsbanken Stortorget i Helsingborg:

Lägenheten:

Ett par utan barn med cirka en miljon kronor i gemensam årsinkomst, har fem procent av köpeskillingen som insats:

– Spontant ser det här bra ut. Normalt kan man placera 75 procent av köpeskillingen som bottenlån hos stadshypotek och resterande 20 procent som ett privatlån till en lite dyrare ränta. Enligt regelverket kan max 75 procent av kostnaden för en bostadsrätt placeras som ett hypotekslån. För villor handlar det om 85 procent.

Kan paret få ett billigare pris om de placerar alla sina banktjänster hos er?

– Ja, normalt sett så har helkunder bättre förutsättningar att få lite bättre räntor än våra delkunder.

Skulle paret få en lägre ränta på sitt lån än ett annat par med lägre gemensam årsinkomst?

– Ju större potential vi ser i en affär desto bättre förhandlingsläge har kunden. Det kan bland annat handla om att kunden har möjlighet till ett större sparande hos oss eller att man tecknar pensionsförsäkringar.

Ensamstående utan barn med en årsinkomst på cirka 300 000 kronor, har fem procent av köpeskillingen som insats:

– Här blir det tuffare, månadsinkomsten är inte jättehög och kontantinsatsen är liten. Som ensam låntagare är man också mer känslig för händelser som förändrar privatekonomin. Men det kan finnas andra faktorer som gör att kunden ändå hade beviljats lån, till exempel att banken redan har en stabil relation med kundens föräldrar och släktingar. Det är lättare att fatta ett beslut om en kund som man känner än kunder som man inte har något förhållande till.

En student med endast CSN-lån som inkomst, har ingen kontantinsats:

– Det här blir svårt att lösa, vi vill att kunden har en egen insats. Men studenten kanske kan stöttas av sina föräldrar som tar på sig en del av kontantinsatsen och går in som medlåntagare.

Villan:

En barnfamilj, två vuxna och två barn, med cirka 600 000 kronor i gemensam årsinkomst och fem procent av köpeskillingen som kontantinsats:

– Ett gränsfall. Vi hade helst sett att kontantinsatsen ökar till minst tio procent och att man har egna pengar till lagfart och pantbrev. Men vi faller hela tiden tillbaka på varje kunds individuella förutsättningar och vi hade kanske ändå kunnat bevilja lånet på andra premisser. Till exempel att kunden har jobbat länge på samma arbetsplats och skött sina tidigare krediter utan anmärkning. Är man nyanställd så ökar ju det osäkerheten för oss, och det måste man också ta hänsyn till.

Om paret med den höga gemensamma årsinkomsten, och med samma kontantinsats som barnfamiljen, skulle vara intresserade, kan de få en lägre ränta på privatlånet än barnfamiljen?

– Ja, det handlar återigen om helkundskonceptet och den affärspotential som finns hos respektive kund. Om vi ser att det kan komma flera och större affärer med kunden framöver så kan man initialt sänka priset på både bolånet och privatlånet.

Heléne Petersen, chef för Nordeas rådgivningskontor på Kullagatan i Helsingborg:

Lägenheten:

Ett par utan barn med cirka en miljon kronor i gemensam årsinkomst, har fem procent av köpeskillingen som insats:

– Det här går ihop, kunden kan låna till resterande del av kontantinsatsen i ett blancolån som ska betalas av på tolv år. Och lägga övriga 85 procent av köpeskillingen i ett hypotekslån, där toppdelen mellan 75 och 85 procent ska amorteras på 15-20 år.

Kan paret få ett billigare pris om de placerar alla sina banktjänster hos er?

– Ja, vi jobbar bara med helkundskoncept och är inte intresserade av kunder som bara vill ha sina bolån hos oss. Men det är inte så att vi utesluter personer som endast placerar sitt bolån hos oss.

Skulle paret få en lägre ränta på sitt lån än ett annat par med lägre gemensam årsinkomst?

– Det är möjligt, personer med högre inkomster har kanske också ett större pensionskapital och generellt sett en bättre riskkalkyl än kunder med lägre inkomster. Men det som är helt avgörande är hur många affärer man lägger hos oss.

Ensamstående utan barn med en årsinkomst på cirka 300 000 kronor, har fem procent av köpeskillingen som insats:

– Kalkylen går precis ihop. Här gäller samma lånevillkor som i det förra fallet. Jag har också räknat på att personen har bil. Hade personen exempelvis även betalat tillbaka ett CSN-lån med 1500 kronor i månaden så hade vi sagt nej.

En student med endast CSN-lån som inkomst, har ingen kontantinsats:

– Det går inte. Men föräldrarna kan gå in som medlåntagare och det har blivit allt vanligare de senaste åren. Det beror på bristen på lediga hyreslägenheter och att det är svårt för ungdomar i dag att få fast anställning.

Villan:

En barnfamilj, två vuxna och två barn, med cirka 600 000 kronor i gemensam årsinkomst och fem procent av köpeskillingen som kontantinsats:

– Spontant känns det inte bra, här krävs det även lån till pantbrev och lagfart. Det innebär att familjen totalt får 385 000 kronor i lån utan säkerhet, som ska amorteras på tolv år samt hypotekslån på drygt 2,4 miljoner kronor. Nej, det hade inte gått ihop med driftskostnad och underhåll för huset. I det här fallet hade jag heller inte rekommenderat att ta in en medlåntagare, det handlar trots allt om vuxna personer med egna barn.

Om paret med den höga gemensamma årsinkomsten, och med samma kontantinsats som barnfamiljen, skulle vara intresserade, kan de få en lägre ränta på privatlånet än barnfamiljen?

– Under en unik förutsättning att barnfamiljen mot förmodan hade tagit in en medlåntagare, så nej, inte initialt. Vi prissätter våra räntor utifrån total intjäning på kunden i dagsläget, men med större marginaler i hushållskassan så är ju förutsättningarna bättre för kunden att göra fler affärer med oss.

Albert Capuder albert.capuder@hd.se042-489 91 08